De huidige lage rentestand is voor velen aanleiding om hun lening vervroegd ‘over te sluiten’. Niet alleen bij hypotheken, maar ook bij bedrijfsfinancieringen. Een lening met een nog beperkte resterende rentevastperiode wordt nu alvast verlengd voor een langere periode, tegen de huidige lage marktrente. Op die manier is de schuldenaar verzekerd van lage rentelasten over een langere periode.
Contract
Dat oversluiten gaat echter niet gratis. Omdat de huidige rente van de lening per definitie hoger is dan de rente die voor de verlengingsperiode geldt, moet de ondernemer een boeterente betalen. Dat ligt voor de hand, want er is een contractuele afspraak met de bank; en de bank gaat door deze transactie toekomstige rente-inkomsten mislopen. Voor die gederfde inkomsten bestaat een vergoeding in de vorm van de boeterente.
Herfinanciering vs beëindiging
De berekening van de boeterente is omschreven in de Algemene Voorwaarden die van toepassing zijn op de lening. Bij ING staat dat in artikel 25.2, bij Rabobank staat dat in artikel artikel 28 lid c en bij ABN Amro in artikel 4.2 (onder paragraaf ‘III. Algemene Bepalingen van toepassing op krediet in de vorm van een lening’).
Wat echter in de praktijk vaak blijkt te gebeuren, is dat de bank deze (vanuit financieel economische invalshoek) onjuist toepast. Banken berekenen namelijk de boeterente die van toepassing zou zijn in geval de ondernemer zijn gehele lening vervroegd aflost en niet bij de bank herfinanciert. Einde lening dus. Terwijl bij oversluiten wel degelijk herfinanciering plaatsvindt en de lening dus gewoon blijft doorlopen. Een wezenlijk verschil. Want het draait om de term ‘gederfde inkomsten’, en die zijn in beide gevallen op een cruciaal punt anders vast te stellen.
Gederfde inkomsten
Wat de bank doet in haar berekeningen is de huidige rente van de lening (stel: 4,0%) vergelijken met de actuele marktrente. Daarbij wordt gekeken naar de resterende duur van de rentevastperiode. Dus stel dat de rente nog voor 1 jaar vast staat tegen die 4,0%, dan vergelijkt de bank dat tarief met het tarief voor een nieuwe lening die voor 1 jaar wordt verstrekt vanaf nu. Stel, dat tarief is momenteel 2,5%. De gederfde inkomsten voor de bank is dan, althans volgens de onjuiste benadering van de bank, het verschil tussen die 4,0% die zij zou hebben ontvangen en die 2,5% die zij nu zal ontvangen, over dat resterende jaar. Bij een lening met een hoofdsom van € 1,0 mln is dat € 15.000 boeterente.
Maar dit zijn helemaal niet de gederfde inkomsten voor de bank in geval van herfinanciering. Want, stel, de lening wordt nu overgesloten en vastgezet voor 5 jaar tegen een tarief van 3,0%. Dan zijn de werkelijke gederfde inkomsten te berekenen door het verschil te nemen tussen de oorspronkelijke, gemiste, 4,0% enerzijds en de toekomstige 3,0% die de bank zal gaan ontvangen na herfinanciering. De bank mist daardoor 1,0% over dat resterende jaar, ofwel € 10.000, en dat zou als boeterente in rekening moeten worden gebracht.
Wat er mis gaat, is dat in de Algemene Voorwaarden weliswaar wordt gesproken over ‘gederfde inkomsten’, maar dat de berekeningsmethodiek wordt toegepast voor gehele, definitieve aflossing en beëindiging van de lening. De banken moeten dus in hun Algemene Voorwaarden onderscheid maken tussen die twee totaal verschillende scenario’s van beëindiging en herfinanciering. Of gewoon uit zichzelf de juiste rentetarieven hanteren.
Schade
De schade die ondernemers, maar ook huizenbezitters, hierdoor in dit soort gevallen hebben, kan fors oplopen; in het fictieve voorbeeld wordt de klant 50% teveel boeterente in rekening gebracht. Terwijl het renteverschil tussen de ‘marktrente’ en de ‘verleningsrente’ slechts 0,50% is . Doordat banken niet transparant zijn in deze berekeningen van de boeterente (gespecificeerde berekeningen worden meestal niet verstrekt) is het niet inzichtelijk voor de klant óf en hoeveel nadeel er wordt geleden.
Daar komt nog bij dat de bank bij de boeterente de zogenaamde interbancaire rente als maatstaf kan nemen. Ofwel, de bank gaat er van uit dat zij het geld niet meer kan verstrekken aan dezelfde klant, maar aan een andere bank. In dat interbancaire tarief zit dus niét de kredietopslag die de ondernemer betaalt. Daardoor wordt de vergelijkingsrente nog lager, en de schade voor de ondernemer groter. Op deze manier brengt de bank twee keer de rentemarge bij de klant in rekening: één keer in de berekening van de boeterente en één keer bij de verlengde lening. Dat is niet alleen financieel economisch niet juist, maar ook principieel onjuist.
Vraag uw bank daarom altijd naar een gespecificeerde berekening van de boeterente. In die berekening moet de bank zichtbaar maken aan de hand van welke rentetarieven zij de gederfde inkomsten vaststelt.